Экспертиза по разделу недвижимости

Опубликовано в Строительная экспертиза

Споры о праве собственности на домовладение широко распространены в судебной практике. Они относится к категории наиболее сложных гражданских дел, (к примеру, как и вопрос о разделе домовладений).

Из анализа экспертной практики, по вопросам, которые составляют предмет строительно-технической экспертизы, наиболее всего ставятся задачи, связанные с решением споров между субъектами общей частной собственности на здания и сооружения. Эти споры, как показывает практика, возникают по поводу раздела объектов недвижимости между совладельцами, в соответствии с идеальными долями каждого, порядка пользования этими объектами, а также земельными участками, на которых они расположены.

Судебной практикой рассмотрения данной категории дел предусмотрено три формы преобразования (раздела) домовладений, являющихся собственностью (находящихся в пользовании) граждан:

  1. реальный раздел домовладения (жилого дома или квартиры) между совладельцами в соответствии с величиной принадлежащих им идеальных долей  в праве собственности на недвижимость либо с отступлением от указанной величины;
  2. выдел части домовладения (дачи, коттеджа или вилы) стороне по делу в соответствии с величиной принадлежащей ей доли в праве собственности на недвижимость, либо с отступлением от указанной величины;
  3. определение порядка пользования совладельцами домовладением с учетом величины принадлежащих им долей в праве собственности на недвижимость.

Под реальным разделом домовладения понимается передача в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на домовладение.

Выдел доли есть ничто иное как передача в собственность стороне по делу (участникам общей долевой собственности) определенной изолированной части домовладения, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на указанную часть домовладения.

Порядок пользования домовладением  (домом, дачей или квартирой) не прекращает общей долевой собственности на домовладение и как судебное действие обуславливается двумя факторами:

  • невозможностью реального раздела либо выдела части домовладения в натуре;
  • отсутствием права собственности у спорящих сторон на спорное домовладение либо на часть (например, земельный участок), — разделу не подлежит то, что не является собственностью.

При определении порядка пользования домовладением не обязательно проведение какого-либо переоборудования строений. В этих случаях изменяется только режим пользования недвижимостью ее совладельцами, другими словами, появляются помещения строений обособленного пользования наряду с помещениями общего пользования.

При назначении строительных экспертиз о разделе домовладений судьи часто смешивают понятия «выдел» и «раздел». Истец, как правило, стремится выделить долю, принадлежащую ему в праве собственности, а не разделить домовладение между участниками общей долевой собственности, о чем и указывает в иске.

Большое количество совладельцев при относительно небольших размерах  домовладения делает, как правило, невозможным  его раздел.

При всем разнообразии обстоятельств рассматриваемых дел наиболее распространенные вопросы,  ставящиеся на рассмотрение эксперта, и задания, которые могут быть даны ему судом при назначении экспертизы, в общем виде можно сформулировать следующим образом:

  • определение технической возможности раздела (выдела) доли в спорном домовладении (загородном доме или дачи) пропорционально долям совладельцев (либо с наименьшими отступлениями от идеальных долей);
  • при наличии возможности раздела (выдела) долей в спорном домовладении разработать и предоставить варианты раздела домовладения;
  • при отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлением от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении;
  • определить виды, объем и стоимость работ, необходимых для переоборудования дома (иных строений домовладения) в соответствии с разработанными экспертом вариантами раздела домовладения (выдела его части), при установлении возможности раздела (выдела);
  • если раздел (выдел) можно произвести только с отклонениями от идеальных долей, определить стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
  • если отсутствует возможность раздела спорного домовладения (выдела его части), определить порядок пользования.

Возможность реального раздела домовладения (жилого дома или дачи) определяется рядом условий, к которым следует относить:

  • техническое состояние строения, наличие (отсутствие) исключающих возможность эксплуатации строения повреждений, полученных в результате стихийных бедствий и воздействия иных факторов, просадок основания фундаментов и т.п., если эти дефекты не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил;
  • соотношение величины полезной площади помещений жилого дома (дачи, виллы или коттеджа), отвечающих требованиям технических, санитарных норм и количества спорящих сторон с учетом величины долей, принадлежащих им в праве собственности на недвижимость;
  • возможность устройства изолированных частей строения с отдельными входами в количестве, равном числу спорящих сторон без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащего разделу.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими.

Наиболее весомым критерием возможности реального раздела жилого дома (дачи) является сте­пень физического износа как дома (виллы) в целом, так и его основных конструктивных элемен­тов. Этот критерий необходимо учитывать при решении вопроса о переоборудовании помещений для организации изолированных частей дома с отдельными входами.

Физический износ домов, строений отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Исходя из того, насколько велика степень физического  износа рассматриваемого строения зависит ход исследования. К примеру, если она будет составлять 41-65 % для деревянных домов и 41-70% — для каменных (при таких условиях раздел также возможен), то работы по их переоборудованию и перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела.

Однако, если же степень износа спорного дома или дачи превышает указанные предельные величины (65% и 70%), экспертом констатируется факт невозможности дальнейшей эксплуатации строений и раздела.

Между тем неделимость дома ввиду запредельной степени износа может быть временной, и ее можно устранить, например, путем снижения физического износа дома за счет увеличения несущей способности основных конструктивных элементов посредством замены отдельных, наиболее ветхих частей либо путем их усиления.

Как показывает практика, очень часто приходится сталкиваться со случаями, когда сложившийся порядок пользования жилым домом участниками долевой собственности не соответствует пропорциям между их долями в имуществе. Но это обстоятельство не позволяет изменить размер доли в процессе реального раздела. При рассмотрении в судах споров о разделе жилья или выделе долей к участию в судебных заседаниях обязательно привлекаются все собственники долей, имеющие на это соответствующие документы. К таким документам относятся любые документы, подтверждающие право на общую долевую собственность в жилом доме.  В случае отсутствия каких-либо документов о праве собственности у выделяющего долю,  он имеет право в одном исковом заявлении просить суд о  признании права  собственности и выдела доли в  доме.

Однако, возможно разрешение такой категории гражданских дел и мирным путем. Для этого сособственникам достаточно заключить соглашение или договор. Такой договор вступает в силу после государственной регистрации в соответствующих органах.

Деятельность компании

На сегодняшний день компания "ИНДИГО Эксперт" является одной из крупнейших компаний негосударственных судебно-экспертных организаций Российской Федерации и негосударственных судебных экспертов. 

Сегодня примерно 70% всех экспертиз, поступающих в наш адрес, поручаются нам именно правоохранительными и судебными органами, при этом вес внесудебных экспертиз с каждым годом уменьшается.

Нам доверяют проведение судебных экспертиз по уголовным делам такие правоохранительные органы как Министерство Внутренних Дел Российской Федерации в лице Управления по борьбе с экономическими преступлениями, Федеральная Налоговая Служба РФ, Следственный Комитет РФ в лице их региональных (краевых, областных и республиканских) подразделений. 

Сроки проведения экспертизы, вне зависимости от того судебное предполагается исследование или внесудебное, всегда составляют от 3-х до 30-ти календарных дней с момента оплаты экспертного исследования. Конкретные временные рамки могут варьироваться от степени сложности экспертизы.

Кроме судебных экспертиз, специалисты компании "ИНДИГО Эксперт" проводят внесудебные экспертные исследования по самому широкому кругу вопросов. При всех возникающих в хозяйственной деятельности проблемах в производственных и торговых организаций, в том числе по проведению, строительных, инженерных, патентно-технических, металловедческих, экономических и финансовых и многих других видов исследований.

"ИНДИГО Эксперт" соответствует всем требованиям российского законодательства в сфере оценочной, экономической, строительной, финансовой и прочих экспертиз и имеет право предоставления услуг по оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
Многочисленные клиенты Компании «ИНДИГО», среди которых множество физических, юридических лиц и органов государственного и муниципального управления – результат вдумчивой, профессиональной работы, основанной на следующих принципах:

1. Ориентация на результат нашего Клиента – как ориентир для внутренних бизнес-процессов.
2. Инновационность подходов при неукоснительном соблюдении требований Клиента.
3. Профессиональное сопровождение Клиента на всех этапах его деятельности.

В каждом случае обращения к нам Клиента мы обеспечим индивидуальный подход в решении поставленных задач. Мы поможем принять взвешенные и обдуманные решения, основываясь на глубоком анализе, практическом опыте и разносторонних знаниях наших специалистов.

Контактная информация

Полное название: Общество с ограниченной ответственностью "ИНДИГО Эксперт"
Фактический адрес: г. Москва, ул. Большая Якиманка, д.31
Ближайшая ст. метро: Октябрьская
Обслуживание клиентов: тел.: 8 (495) 998-35-89
Электронная почта: info@indigo-e.ru
Сайт: www.indigo-e.ru

Принципы работы

  1. Ориентация на результат нашего Клиента – как ориентир для внутренних бизнес-процессов.
  2. Инновационность подходов при неукоснительном соблюдении требований Клиента.
  3. Профессиональное сопровождение Клиента на всех этапах его деятельности.